理想の家づくりは情報と計画から。

新築住宅を購入する前に知っておきたいこと、「どれだけの予算を計画すべきか」「理想の住宅ってなんだろう」「予算内で理想の住宅をつくれるのだろうか」「銀行はいくら貸してくれるだろう」色々ありますよね。夢を実現するためには、賢い予算計画が不可欠です。このページでは、年収の何倍を住宅購入に充てるべきか、固定金利と変動金利の違い、そして住宅ローンの申し込みにおいて金融機関がどのように考えているのかを詳しく解説します。

今回は、首都圏エリアを中心に建築するお客様向けに情報をお伝えします。

【１】首都圏に於ける新築住宅の価格や広さについて

平均の延床面積は？

• 一戸建て建売住宅の全国平均は100.8㎡（約30坪）

• 注文住宅では、首都圏での平均面積は125.3㎡（約38坪）

平均の住宅価格は？

• 2023年11月時点で、首都圏の新築一戸建て住宅の平均価格は約4,474万円。この価格は土地と建物を合わせた価格です。

坪単価は？

• 注文住宅の場合、首都圏では平均が約105万3,000円です。この坪単価は、建物本体価格です。

[東京カンテイ/市況レポートより］

 

ちなみに、住宅金融支援機構の調査によれば、首都圏エリアでフラット35を利用した方の土地を除いた注文住宅は、建物本体平均/3808.5万円、平均延床面積/約123.9㎡（約37.5坪）、坪単価/101万円です。この価格は、フラット35を使った人が注文住宅を建てた、というデータですが、パワービルダー(ローコストハウスメーカー)の規格住宅が含まれているのため、いわゆる規格住宅が含まれており、注文住宅とは言い切れません。

実際の坪単価は、建売やパワービルダーと注文では2倍以上の開きが出ることも多いのです。弊社が持つ情報では、建売住宅ですと坪単価は60万円ほど、ローコスト注文住宅では100万円ほど、高級注文住宅では140万円以上、その上になるとキリがなく弊社が建築した住宅でも300万円を超える住宅もあります。

気になるのが、住宅価格が年々上昇していることです。10年前と比較すると実勢価格は3割以上高くなっています。円安による輸入資材の高騰だけでなく、運送費や人件費も高騰しています。この傾向は今後も続くと言われています。

【２】住宅購入の予算やローンについて

一体、いくらで予算を組めば良いのでしょうか。正解はありません。難しいところです。以下を参考にしてください。

年収の倍率(借入額)

– 住宅購入者の「年収倍率」は、物件購入価格を年収で割った比率です。

– 2019年の〖フラット３５〗利用者調査によると、年収倍率の全国平均は6〜7倍です。具体的には、注文住宅で6.5倍、土地付注文住宅で7.3倍、建売住宅で6.7倍、マンション（新築）で7.1倍、中古戸建てで5.5倍、中古マンションで5.8倍となっています。

例外も多くあり、年収の10倍を超える融資を受ける人もいます。銀行は住宅ローンを組むときに購入不動産に対して必ず抵当権を設定します。(支払いが滞ったときに差し押さえが可能になるのです。)ですから、仮に不動産価値が1億円だとすれば、支払い能力が多少低くても、価値の1億より低い、8,000万円であれば貸してくれる場合もあります。不動産の価値、将来の収入やお子様の養育費など総合的に考えて計画的に決めたいですね。

金融機関の見解

– 住宅ローンの審査では、返済負担率が重視されます。一般的に返済負担率は30〜35%程度が借り入れ限度額として設定されています。

– しかし、将来の返済が困難になるリスクを避けるため、返済負担率は25%以下に設定すべきとされています 。

固定金利と変動金利

– 2024年以降の住宅ローン金利見通しでは、全期間固定金利（フラット35）が上昇していく可能性があります。これは日銀の金利引き上げ政策の影響を受けています

– 一方で、変動金利は2023年12月時点で0.375%（大手銀行）まで下落し、ネット銀行では0.3%前後となっています。これは過去最低水準です

– しかし、低金利の弊害により、日銀は長期金利を引き上げ方向に進んでおり、変動金利の上昇も考えられます。

住宅ローンの選択

– 住宅ローンを選ぶ際は、現在の金利状況と将来の金利動向を考慮して、固定金利と変動金利のどちらが自分のライフスタイルや返済計画に適しているかを判断することが重要です。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際には、年収倍率と返済負担率を基本的なガイドラインとして考慮し、固定金利と変動金利の選択は、個々の状況と市場の動向を踏まえた上で慎重に決定することが重要です。また、将来の収入見込みや家計の安定性、その他の負債状況も考慮して、長期的な視点で無理のない計画を立てることが肝要です。

ーーあくまで参考情報としてーー

弊社が銀行担当者、ファイナンシャルプランナー、税理士などに意見を聞くと、「しばらく変動金利は大きくは上昇しないのではないか、一方で固定金利は上昇するであろう。」と言います。金利に詳しい人は、オール変動金利で最大限の借入をする、と答える人が結構います。低金利に加えて住宅ローン控除があるので実質マイナス金利だと言う意見です。しかし、じっくりと考えるべきだと思います。言えるのは、値下がりしない不動産を持つことです。需要のある不動産は売りやすいわけで、仮に厳しくなったら売却できます。そうでない不動産ならば、余裕を持って住宅ローンを組むべきかと思います。(売りやすい不動産とは・・土地は人気エリア。建物は長期優良住宅など高性能住宅で付加価値が高い住宅でデザインや機能に優れた建築物。マンションはとにかく駅近。)

【３】住宅価格について

さて、ご予算を考えながら、どのような住宅を建築するか考えてみましょう。以下は、住宅価格ごとの特徴です。住宅も自動車と同じようにグレードがあるのです。価格は住宅の本体価格です。これ以外に、土地(30坪の土地を坪単価50万円なら1500万円、100万円なら3,000万円)、登記費用や諸経費(100万円から500万円、様々な条件で異なります。)、外構費(50万円から500万円、どこまでこだわるかです。)などが必要になります。幅が広すぎて悩みますが、登記費用や諸経費と外構工事で、300万円は見ておいた方が良いですね。

土地＋諸経費＋外構費＋建物価格が総費用です。頭金を用意するか否かは銀行と相談です。そして、長期有料住宅や高性能住宅で補助金が出たり、住宅ローン控除の対象になるなど、戻ってくるお金も計算しましょう。家具、カーテン、家電を新規で購入する場合は、その費用も計算しておきましょう。

さて、以下が建物本体価格です。価格帯により特徴があります。

木造住宅の価格は建設会社によって大きく異なります。その理由は主にデザインの複雑さ、使用する材料の種類、内装の品質、および建築の効率性に基づいています。ここでは、1000万円台から5000万円超、の価格帯に分けて、それぞれの特徴を説明します。

1000万円台の注文住宅

(特徴) シンプルな外観と間取りでコストを抑える。網戸や窓格子、スマートキーなど様々な備品は別途オプションとなっていることが多いです。また，大工を含む全ての業者が、建売専門業者で構成されており、スピード勝負で工事を進めます。実際に工事中の現場を見ると、施工管理体制や丁寧さ、技術力は少し不安になるかも知れません。(建築基準法で準耐火構造の指定エリアの場合は、窓や外壁が耐火仕様になるため、1000万円台では難しくなります。)

(デザイン)　壁面形状、屋根形状等とにかく凹凸を減らすことと、外壁も安価なサイディングを使用しています。窓も少なく，なるべく小さく、です。上の写真を見るとイメージできると思います。

(材料)　安価な外壁材、屋根材を使用。ビニルクロス、紙シートの室内建具、裏商品(※)の水回り製品など、全てを安価で揃えることと、建売専門業者が商社と交渉して同商品をまとめて仕入れるため、似たような住宅が立ち並ぶ。(※裏商品とは正規品と見た目は変わらないが、見えない部分でコストを抑えた商品です。例えばステンレスの配管を塩ビに変えているなど、極限までコストを抑えた商品で、様々なメーカーが業者向けに用意しています。)

(まとめ) 建売住宅あるいは、建売仕様の住宅で、見ればすぐに分かると思います。しかし、大きな分譲地の建売住宅は、若い世代が一斉に入居することが多いため、子供達が集まり、賑やかなコミュニティーが生まれるメリットがあります。住宅は、高級だけが価値ではありません。予算に合わせて余裕のあるライフスタイルを保つことが必要です。

2000万円台の注文住宅

(特徴)　少し予算に余裕があるため、希望を多く盛り込むことが可能となります。ある程度、ご自分で商品選びが可能となります。

(デザイン)ある程度、希望を叶えられます。理想の屋根の形状や建物のデザインも予算を考えながら設計することが可能です。但し、凹凸が多くなると、外壁面の面積が増えたり、角に使う特殊材料が増えるなど、思いのほか費用がかかるので、シンプルなデザインを目指した方が良いと思います。1000万円の住宅よりワンランク上と言うことがわかると思います。

(材料) 内装は安価なものにして、特定の機能や設備に予算を割り当てると良いです。例えば、内壁は数種類の安価なビニールクロスを使用して、アクセントを付けるだけで高級感が出ます。その代わりにLDKには魅せるキッチンを選択するなど、工夫次第で素敵に仕上げられます。

(まとめ) 例えば2500万円をベースにして、贅沢する部位と、我慢する部位を上手に組み合わせてみると良いと思います。弊社でも対応いたしますが、OnesLifeHOMEブランドでなく、UpToMeブランドとなり、2450万円〜です。但し、施工エリアが限定されますので、ご希望の場合はご相談ください。

3000万円台の注文住宅

(特徴)　平均的なグレードと広さの家を建てることができる価格帯です。佇まいも高級感を出せるようになります。写真は弊社の参考モデルです。様々なカタチを選べます。自由設計です。

(デザイン)　一部に自然素材を使用し、外観デザインに凝ることが可能です。外壁を中級グレード以上のサイディングにしたり、モルタル塗装で南欧風や和モダンに仕上げることも可能になります。

(材料)  外装にこだわるか、内装にこだわるか、まず決めてみると良いかも知れません。内装にこだわるなら、自然素材をふんだんに使うことをお勧めします。深呼吸したときの気持ち良さが素敵です。外装にこだわるなら、家のカタチ、外壁、ファサード、を他とは違うデザインにしたり、外観を優先するのも満足感は得られます。弊社ならば両方バランスよく提案します。

(まとめ)予算内での優先順位を決め、家族のライフスタイルに合わせた設計をすると良いと思います。OnesLifeHOMEブランドで対応可能です。

4000万円台の注文住宅

(特徴)　さまざまなプランが実現可能な価格帯です。OnesLifeHOMEブランドが得意とする価格帯です。弊社の建築家と一緒に理想の住宅つくりが可能です。写真は弊社の施工例です。個性的で建築主の想いが詰まった住宅です。魅力が伝わると思います。

(デザイン)  例えば、中庭のあるロの字型やコの字型など、凹凸が多く外壁面積が多いプランも可能に。当然、建築面積が大きくなれば価格は上がりますが、様々な願いが叶います。

(素材)　内装は自然素材をふんだんに使用します。自然素材は素敵な素材で、年数を重ねるごとに、味わい深く変化してくれます。古い神社仏閣を見ると分かりますが、あの風合いは自然素材が醸し出しているのです。これが、1000万円台の住宅と大きく異なるところです。

(まとめ) じっくりと理想を追求してください。それを私たちがヒアリングしてカタチにします。私たちがつくるカタチは、住宅だけでなく、お客様の気持ちや家族の絆など、目に見えないモノを含みます。本当に後悔しない住宅が完成するでしょう。

5000万円以上の注文住宅

(特徴)　作品と呼ぶゾーンに入る建築物です。弊社の場合は、国内外の建築専門誌に掲載されたり、建築士賞を受賞するような住宅です。写真は弊社施工の高級住宅です。突き抜けたデザインや高級感を醸し出しています。弊社顧問の建築家による作品です。

(デザイン)　建築主の想いやライフスタイルを完全に採り入れた住宅で、見た目のデザインだけでなく、住まい方・空気感・ステータス、様々な願いを叶えられる住宅です。

(素材)　設計段階から建築主の想いが入るため必然的に“本物”が揃ってしまう住宅です。自然素材には様々な種類があります。天然木、珪藻土、大理石や石材などなど。それだけでなく、造作家具を建築に採り入れることが可能になります。造作家具は、柱、天井、階段、室内建具、キッチンなどとコーディネートができるため、普通の住宅とは一線を画す“高級住宅”に仕上がります。洋風、和風、和モダン、ホテルライク、超シンプル空間、理想の空間をおつくりします。

(まとめ) このゾーンの住宅になると、OnesLifeHOMEブランドの木造住宅だけでなく、弊社のRｰLABELブランドのRC高級住宅も視野に入れることが可能になります。木造には木造の素晴らしさ、RC造にはRC造の素晴らしさがあります。

いかがでしたか？新築住宅を建築するには、色々と検討することがあります。私たちがフルサポートします。一緒に理想のライフスタイルをつくりましょう。