フラット35の限度額「8,000万円→1億2,000万円」国交省検討（2025/12/21時点）

住宅価格の高騰が続く中、「フラット35の融資限度額を8,000万円から1億2,000万円へ引き上げる」という報道が出ました。ここでは、現時点で確認できる事実関係を整理しつつ、金利環境・不動産価格の実態・資金計画への影響、そして“いま戸建て（注文住宅）を検討する意味”を実務目線でまとめます。

※ご注意：この記事は「報道内容」と「制度の一般的な仕組み」を分けて扱っております。正式な開始時期・対象範囲・例外条件は、今後の公式発表でご確認ください。

1) まず「決定」なのか？──現時点は“調整中”という扱い

現時点で出ている報道の骨子は、「政府がフラット35の融資限度額を現行8,000万円から1億2,000万円へ引き上げる方向で調整」「住宅金融支援機構が近く公表する見通し」というものです。つまり、“決定済み”と断言できる段階ではなく、制度側の正式公表を待つ局面にあります。しかし、今から検討を開始する価値はあります。

2) 何が変わる？──変わるのは「借りられる上限」。審査が緩む話ではありません

フラット35は、長期固定金利の住宅ローンです。上限額が8,000万円だと、都心部の住宅価格（特に土地・建築費が高いエリア）では、自己資金を厚く用意しても「上限がボトルネックになる」ケースが増えてきました。

仮に報道どおり上限が1億2,000万円になれば、単純に「フラット35で組める最大借入」が増えます。これは資金設計の自由度が上がるという意味であり、年収・返済負担率・信用・他借入などの審査が“緩くなる”話ではありません。しかし審査は余裕で通ったのに上限が邪魔をしていた、という事例は数え切れません。上限引き上げは嬉しいことです。

3) メリットは何か──住宅価格高騰への“現実対応”

メリット①：都心・準都心で「物件の選択肢」が広がる
首都圏では新築分譲マンションの価格が高水準で推移しており、同時に建築費・人件費・用地費も上昇傾向です。こうした環境下で上限8,000万円は、物件選定以前に資金の天井として作用しやすい。上限が上がることで、“買える／買えない”ではなく“どう買うか”の設計が現実的になります。

メリット②：金利上昇局面で「固定金利を選びやすくする」意味が出る
政策金利が動く局面では、将来の返済見通しを重視して固定金利を選びたい方が増えます。その際、上限が低いと「固定を選びたくても資金が届かない」状況が起きます。上限引き上げは、固定選択の現実性を支える効果が見込まれます。

メリット③：土地＋建物（注文住宅）の資金計画が立てやすくなる
フラット35は「住宅取得」に使う設計が基本で、投資用は対象外など注意点がありますが、土地取得＋建物の資金計画を組む層にとって、上限引き上げはプランの自由度を押し上げます。

参考プランは「駅徒歩15分」「とことんこだわったフルオーダー木造住宅」を想定。建物価格を抑えて土地比率を上げる、あるいは逆に建物性能を上げるなど、予算配分の戦略が立てやすくなります。

4) 現時点のフラット35金利（2025年12月）

住宅金融支援機構の金利情報（2025年12月）では、条件により年1.58%〜の水準が掲載されています（金融機関ごとに幅があり、融資率などで変動）。

また実務上は、適用金利が「申込時」ではなく実行時基準となる商品が多い点、金融機関によって商品設計・手数料・団信の扱いが異なる点に注意が必要です。

5) 日銀の利上げは住宅ローンにどう効くか（実務目線）

一般に、変動金利は短期金利の影響を受けやすく、固定金利（フラット35含む）は長期金利（国債利回り等）の影響を受けやすい――という違いがあります。

• 変動金利：政策金利引き上げが続くと、短期プライムレート等を通じて、新規借入金利や将来の見直しに影響が出やすい
• 固定金利（フラット35含む）：長期金利の動きで上下しやすく、利上げが市場に織り込まれる過程で固定も上がり得る

ここから先は、借入額が大きいほど「0.1%の差」が家計に与える影響が大きくなります。加えて、建築資材・労務費の高騰が続けば、建築費そのものがじわじわ上がる可能性も否定できません。つまり、検討を先延ばしにするほど“総コストが下がりにくい”局面に入りつつあります。

6) 不動産価格の実態：マンション価格は高止まり

首都圏では、新築マンション価格が高水準で推移しています。背景には、建築費・人件費・資材価格・用地取得費など複合要因があり、今後の動きはエリアと需給で差が出ます。

その一方で、都内でマンションを保有されている方が「いまが売り時」と見て売却に動き、割安感のある土地へ資金を移し、土地付き戸建て（注文住宅）に組み替えるという考え方も増えています。

7) 「マンションより戸建て」を勧める理由

戸建てを推す根拠は、主にコスト構造と自由度です。

• 管理費・修繕積立金が原則なく、自分で計画できる
• 改修・断熱・窓・耐震などの意思決定が早い（合意形成が不要）
• 土地の価値が残りやすい設計が可能（立地次第で出口戦略を組みやすい）
• 性能（断熱・耐震・防火・防音）を“狙って作れる”＝将来コストを読みやすい

近年は、大規模修繕計画の先送りや見直し、修繕積立金の増額が起きやすく、社会問題化しつつあります。「将来の負担が読みづらい」という点で、戸建てへ目線を移す方が増えるのは自然な流れです。

もちろん、マンションにも優位性はあります。選ぶなら、次のような条件が“外しにくい”と考えます。

• 駅近など、需給が強く値下がりしにくい立地
• できる限り大規模（戸数が少ないと修繕費の負担が重く、値下がりリスクも上がりやすい）
• 中古でも「駅近×大規模」を軸に、室内を好みにリノベーションする

8) ワンズライフホームの提案：土地探し〜建築まで、木造〜RCまで「構造から選べる注文住宅」

ワンズライフホームは、土地探しから資金計画、そして設計・施工まで一体で支援します。

• 土地探し（エリア・用途地域・建ぺい率/容積率・法規）
• 資金計画（フラット35含む固定/変動の組み方、返済負担率の見立て）
• 設計・施工（断熱・耐震・防火、窓計画、間取り最適化）

さらに、木造に限らずRC住宅、そして混構造（例：1階RC＋2〜3階木造）など、構造から選べます。都心の狭小地、防火地域、傾斜地、地下・ガレージ、遮音・耐久性――要件が厳しい計画ほど、最初から正攻法で進めるほど完成度が上がります。

9) 住宅ローンは無理のない計画を

• 上限が上がっても、返済負担率・年収・他借入・信用で借入額は決まります。ライフプランを考えながら計画を立てましょう。
• 当然ですが、“借りられる額”より“返せる額”が重要です。
• 制度の正式公表をしっかり確認しましょう。今のうちからお気に入りの銀行を探しておくと良いでしょう。

10) 計画から融資実行までの流れ（家づくりという作業）

1. まずは「どれくらい借りられそうか」を把握（ネット銀行の簡易試算など）
2. ただし銀行は、土地や建物の資産価値が明確にならないと“本当の融資額”を出しにくい
3. 土地を探し、建物プランを組み、総額を試算（ワンズライフホームにお任せください）
4. 土地を仮押さえ（ローン条件付きで買付）
5. 銀行へ提出し、融資額を算出
6. 融資額が決まったら土地を購入し、建築が始まる
7. 設計契約を締結し、完全注文住宅の設計を開始
8. 建物の契約を締結して着工
9. 設計：1〜3ヶ月／建築：5〜10ヶ月（建物条件による）
10. 夢の邸宅へお引越し

ワンズライフホームの完全注文住宅は、完成した瞬間だけでなく、20年後・50年後も満足が続く家づくりを目指します。上質な素材、本物の素材、流行に寄りかからない設計は、時間が経つほどに価値が出ます。

「ずっと好きでいられる住宅」。当たり前のようでいて、“ずっと”を保つには“本物”が必要です。「今だけ」「最新モデル」「ブランド」「シリーズ」に惑わされず、土地と構造と性能を整えた“自分たちの邸宅”を手に入れてください。私たちワンズライフホームがお手伝いします。