2025/07/12

 

 

東京23区で狭小戸建てを選ぶ理由

■ 東京都23区でマイホームを持つという夢

東京都内、特に23区内にマイホームを持つ——これは今も昔も多くの人にとって「夢」であり続けています。しかし、その夢を形にするためのハードルは年々高くなっています。新築マンションは軒並み価格が高騰しています。

2025年現在、東京23区内で新築分譲マンションを購入するには1億円以上があたりまえとなりました。不動産経済研究所のデータによれば、2024年のマンション価格は19年比で53%の上昇です。これはもはや、ごく一部の富裕層を除き、都内でのマンション購入が現実的な選択肢でなくなりつつあることを示しています。

■ マンション価格と投資化の実態

特に東京都23区内の人気エリアにおいては、マンションを「住むため」ではなく、「値上がりを期待した投資目的」で購入するケースが増えています。国内外の投資家や、転売を目的とする不動産業者が、新築分譲の販売開始と同時に一斉に申し込みを行うため、新築マンションのデベロッパーは強気の価格設定を行います。こうした価格は、周辺の中古マンション市場にも波及し、相場全体を押し上げているのが現状です。

■ 賃料と利回りの乖離

一部では、「人気エリアのマンションは今後もまだ価格が上がる」と言われていますが、実際には加熱しすぎているとの懸念も広がっています。その実態は、賃貸市場を見ればよく分かります。

投資家は購入したマンションを自身で住むことなく、値上がりまでの間、賃貸に出すことがあります。本来であれば、家賃は購入価格に見合う利回りを意識して設定されるべきですが、現状では購入価格に基づく適正家賃では借り手が付かないため、多くの物件が「利回りを無視して」借り手が付く水準で貸し出されています。

たとえば、一般的に不動産投資では4%以上の表面利回りがひとつの目安とされています。ところが、1億円で購入した新築マンションを月額20万円で貸し出した場合、表面利回りはわずか2.4%にとどまります。しかも、実際にはこの家賃収入から、修繕積立金や管理費などが差し引かれるため、実質利回りはさらに低下します。

このような物件を購入している投資家は、もはや「賃料収入による利益」ではなく、「早期の値上がりによる売却益」だけを期待していると考えられます。つまり、それは「住むためのマンション」ではなく、「転売のための金融商品」と化しているのです。

投資家によって引き上げられたマンションを買うのは如何なものか、、このように考える「実際に住むために買うひと」が急増しています。

■ 狭小戸建てとは

こうした状況の中、静かに存在感を増しているのが「狭小戸建て」という選択肢です。マンションに代わる都心居住の現実的な手段として、子育て世帯や共働き世帯を中心に注目されています。

実は、マンションと比較すると、戸建ての建築費は上がっているものの、土地の値上がり率は、マンションより緩やかであり、適正価格を維持しています。

とは言え、都心の土地が高いのは事実。そこで今回は、東京23区に住み続けたいと願う方々に向け、狭小戸建ての魅力と注意点、そして新築した場合、あるいは中古を購入してリノベーションする場合の賢い進め方を徹底解説します。

狭小戸建てとは？——定義はないものの、敷地面積10坪〜20坪に建てる住宅です。

■ マンション面積と坪数の比較

平方メートル（㎡）	坪数（約）
50㎡	約15.14坪
60㎡	約18.17坪
70㎡	約21.17坪

70㎡のマンションを都心で買うと、場合によっては2億を超えます。高すぎますね。

住宅が建ち並ぶエリアですと、建ぺい率50%、容積率100%が一般的。つまり、20坪あれば、概ね70㎡の床面積が確保できます。ただし、階段の分が狭くなります。

仮に建ぺい率60%、容積率200%の土地を選ぶとかなり広く造れます。建ぺい率、容積率に着目しながら土地を選びましょう。

■ 狭小戸建ての価値

1. 資産としての自由度
マンションは集合住宅である以上、管理組合や規約に縛られます。ペットの飼育やリフォーム、修繕積立金や管理費の負担など、意外と自由が利きません。狭小戸建てなら、土地は小さいながらも「所有権付き」。自由度の高い資産です。

ちなみに修繕積立金は販売時は安く設定します。それは売りやすくするためです。多いのは、数年後に少しづつ値上げして、12年目の大規模修繕のあと、一気に上げるというパターンです。結構困ります。

2. 駐車場がタダ。(驚くべきマンションの駐車場代)
都心のマンションは機械式駐車場が多いです。そうしますと車両サイズが決められてしまいます。車幅1850ミリ、高さ1550ミリなどが多いので、好きな車を買えない、などという結果に。さらに、1台3万円〜5万円かかります。これなら戸建住宅に好きな車を置いた方が良いですよね。これは本当に魅力です。

3. 子育て環境に合わせやすい
「駅近」にこだわらなければ、学区や公園、保育園の立地に合わせて住まいを選べるのも魅力です。実際、保育園や学区を理由に同じエリア内で狭小戸建てを選ぶファミリー層は増えています。マンションはとにかく駅近じゃないと人気が出ませんが、戸建住宅はそうではなく、環境が重視されます。例えバス便でも、ロケーションが良ければ人気エリアとなるのです。

■ 中古狭小戸建て×リノベーション

新築だけが選択肢ではありません。駅近の良質な中古狭小戸建てを購入し、リノベーションすることで、さらに賢い選択が可能です。

例えば築20年前後の中古住宅であれば、以下のリノベーションが概ね800万円前後で実現できます。

• 水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面）全交換
• 外壁塗装・防水工事
• 床の上貼り・壁の張り替え

さらに東京都内であれば、国の「先進的窓リノベ事業補助金」と東京都の「クールネット東京」などの補助金を活用し、断熱・防犯性能を高める窓リフォームが可能です。これだけで300万円以上の補助が得られるケースもあり、新築には適用されない大きなメリットです。

■ 狭小戸建ての課題と解決策

資産価値の流動性： 中古市場の成熟度はまだマンションほど高くなく、流動性に課題があります。だからこそ、売却時の資産価値を意識したリノベーションやメンテナンス、間取りの工夫が重要です。

バリアフリー対応： 狭小戸建てはその構造上、階段が多く高齢期の居住に課題を残します。これに対しては、ホームエレベーターの導入や将来の1階居住前提の間取りにする設計工夫が考えられます。

設備の制約： トイレや洗面台などのサイズが制約を受ける場合もあります。最近ではLIXILやパナソニックなどのメーカーが狭小住宅向けに特化したコンパクト設備を多数開発しており、工夫次第で快適性を損なわない住まいが可能です。

■ 狭小戸建てが選ばれる理由

マンション価格の高騰という外的要因だけでなく、東京の子育て支援政策も大きな後押しとなっています。保育料の無償化や「018サポート」などの施策は、東京で子育てをしたいと考える家族層を後押しし、「住むならやはり23区で」という選択につながっています。

さらに、土地の相続や町工場跡地の分譲など供給側の事情もあり、狭小戸建て市場は今後も安定した供給が見込まれます。

■ 後悔しない選び方

ここで改めて考えたいのは、「駅近新築」と「駅遠良質中古＋リノベーション」の選択です。予算や家族構成、ライフスタイルに応じ、以下の基準で検討すると良いでしょう。

比較項目	駅近新築狭小戸建て	駅遠中古狭小戸建て＋リノベ
初期費用	高め	抑えやすい
補助金活用	窓・防犯リノベ補助金対象外	補助金活用可能
資産価値	資産価値維持しやすい	リノベ内容で左右される
自由度	設計自由度はやや低い	リノベで自由度高い
施工期間	短い（即入居可）	工期がかかる（数ヶ月）

■ ワンズライフホームの総合提案力

狭小戸建ての可能性を最大限引き出すためには、土地探し、新築、中古探し、リフォーム・リノベーションのすべてに精通したパートナーが不可欠です。ワンズライフホームは以下をワンストップで提供しています。

• 都内23区を中心とした土地探し
• 狭小地新築住宅の設計・施工
• 駅近の優良中古戸建てのご提案
• 補助金を活用した窓・防犯リフォーム
• 狭小地に強い建築士によるリノベ設計

さらに、ワンズライフホームは、自然素材にこだわります。深呼吸したくなる空気感。スタイリッシュなデザイン。建築家とお客様が一緒になって設計しますので、一般的な建売住宅や規格住宅とは比較にならない素晴らしい住宅となります。自慢の「我が家」が完成します。

■ まとめ——都心に「持ち家」を実現するために

東京23区に住みたい・住み続けたいという想いは、多くのご家族に共通しています。マンション価格の高騰という現実に向き合う中で、「狭小戸建て」はその夢を叶える力強い選択肢となり得ます。

最初から戸建てを選ぶことで、住み替えの手間やコストを抑え、ライフスタイルに合った自由な暮らしを実現できます。駅からの距離、土地の形状、築年数、補助金の活用、リノベの内容など、検討すべき点は多いですが、総合的な視点で検討すれば、きっと満足のいくマイホームが見つかるはずです。

ぜひ、住まい探しの第一歩として、私たちワンズライフホームにご相談ください。土地のご紹介から設計・施工・リノベーション・補助金の手続きまで、ワンストップでサポートいたします。東京の暮らしを、もっと自由に、もっと快適にするための住まい選びを、共に考えてまいりましょう。