■1. 過去の不動産市場：バブル崩壊と安定性の裏側

バブル崩壊とリーマンショックの影響

日本の不動産市場において、1980年代のバブル崩壊と2008年のリーマンショックが大きな価格下落を引き起こしました。

• 1980年代のバブル崩壊：総量規制による不動産融資の抑制が引き金となり、価格が急落。
• リーマンショック：不動産開発企業の倒産が相次ぎ、一時的な価格下落を招きました。

しかし、これらの下落は短期的で、価格は比較的早期に回復しています。

戸建住宅市場の特性

マンション市場が30～40%の価格下落を記録した一方で、戸建住宅の下落幅は20%未満にとどまりました。バブル崩壊のときは、不動産価格上昇の期待が続き、終盤では金融緩和の引き締めで金利が上昇しました。収益物件では金利が表面利回りを超えてキャッシュフローが厳しくなっても、売却益を期待して買い続けた投資家が少なくありませんでした。しかし、大手マンションディベロッパーや銀行の倒産が続き、多くの不動産が安値で市場に出回った結果、不動産価格が下落、銀行の貸し剥がしもエスカレートして、価格は更に暴落しました。その後、景気は良くならないものの、不動産は適正価格に戻りました。リーマンショックのときも同じく短期的には下落しましたが、戻りは早いものでした。残念ながら地方では今なお価格が上がらない分譲地やマンションはあります。やはり都心の需要は高く、今後も大幅な値崩れの可能性は低いと考えられます。

■2. 住宅ローン金利の選択：変動金利を推奨する理由

金利動向と将来の見通し

2024年現在、住宅ローン金利は歴史的な低水準です。

• 変動金利型：平均0.5%前後
• 10年固定金利型：平均1.5%前後

仮に金利が大きく上昇した場合、金利上昇分を住宅ローン控除ほか、様々な優遇措置で相殺できる仕組みが整備されるのではないでしょうか。今の段階では変動金利を選ぶメリットは大きいと考えます。とはいえ、100%安心とは当然言えません。いつでも売れる(つまり価値のある)不動産であれば安心ということです。

■3. 都心不動産価格：マンションと戸建住宅の動向

マンション価格の上昇

東京23区内の新築マンション平均価格は2023年に9,500万円を突破し、1億円を超える物件が主流です。最近では「2億ション」が続々と分譲されており、中には3億を超えるマンションも売り出されています。売れないのではと思いきや、超富裕層や外国人が続々と購入されています。法人が購入するケースも多くあります。もともとは憧れの戸建住宅を諦めて、マンションを購入するイメージでしたが、タワマンというカテゴリーが出たことと、大規模な再開発エリアに出来た大型マンションの価格に引っ張られるカタチで、新築、中古ともに、マンション価格が急激に上昇したのです。あまりにマンション高騰しているため、最近では、戸建住宅の割安感が目立ち、戸建住宅を選択するお客様がかなり増えています。冷静に考えると、50年後の資産価値は「数百人、数千人で同じ土地を所有するマンション」よりも「土地を自分ひとりで独占(所有)している」方が資産価値は明らかに高いと言えるでしょう。

戸建住宅用地(土地)価格の動向

とはいえ、東京都心の土地も同様に上昇しており、場所によりますが、港区では坪単価1,500万円、世田谷区では600万円を超えています。都心の土地は一等地ですと概ね400万円が相場でしょう。もちろん同じ区の中でも200万円前後の土地もまだまだあります。気になる建築費はマンションほどでは無いものの上昇しています。その状況下、ワンズライフホームはメーカー直接の調達ルートを拡大して、自社のトラックを増やして自社配送を行うなど、努力してコストを抑えながら、今まで同様にこだわり抜いた自然素材やデザインを重視して、「本物」「資産価値」「ご満足」を提供し続けています。

■4. 建築コストの上昇：2025年以降の課題

当社は努力は続けるものの、建材メーカー、燃料費、建築資材や人件費の高騰により、2025年以降の建築コストはさらに上昇すると予想されています。新築を計画しているお客様は、出来るだけ早めに契約を結ぶことをお勧めします。早期の見積もり価格で契約することはお客様にとって大きなメリットです。

■5. 財閥系不動産企業と政策変更の可能性

財閥系不動産企業、大手開発ディベロッパーは、政府や官僚に対して強い影響力を持っています。金利上昇に伴い市場が冷え込む前に、住宅ローン控除や優遇措置を拡大するよう要求するでしょう。金利上昇分を相殺するだけの政策が期待されます。金利と優遇措置のバランスを取らなければ日本経済は沈んでしまうため必要な政策だと思います。

■結論：都心不動産は暴落しない。建築は早期が賢明

現在の住宅市場は、土地価格、金利、建材費、人件費といった全ての要素が上昇傾向にあります。この状況下で住宅建築を検討する際は、変動金利型住宅ローンを活用し、できるだけ早期に契約を結ぶことが重要です。そして物件選びが重要です。もしも将来売却する予定がある方や、ペアローンを組まれる方は特に値上がりする物件を選ぶべきです。新築される方は資産価値の高い「本物」の住宅を建築することをお勧めします。これらの予測は確実なものではありませんが、過去の歴史を振り返ると見えてくる事があります。冷静に考えて住宅という大きな買い物をすべきです。ワンズライフホームは、お客様に伴走してできる限りのサポートをいたします。

ワンズライフホームからのご提案

当社では、最新の市場データに基づき、お客様に最適な住宅購入・建築プランをご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。